Vijf Jaar na Huizinge: Het effect van aardbevingen op de huizenprijzen in Groningen
| Datum: | 07 november 2017 |
Achtergrond
Ruim vijf jaar geleden – op 16 augustus 2012 – werd Groningen opgeschrikt door een aardbeving met een kracht van 3,6 op de schaal van Richter bij het dorp Huizinge in de gemeente Loppersum. Sindsdien is de aardbevingsproblematiek onafgebroken in het nieuws gebleven en loopt er een wetenschappelijke, maatschappelijke en juridische discussie over de invloed van aardbevingen en het aardbevingsrisico op de woningwaarde in het gebied. Mede als gevolg van de Huizinge beving is er het nodige onderzoek verricht naar de impact van de aardbevingen op de huizenmarkt en met name op de huizenprijzen in het getroffen gebied. De onderzoekers Maarten Bosker, Harry Garretsen, Gerard Market, Roderik Ponds, Joost Poort en Clemens van Woerkens hebben gezamenlijk meerdere keren onderzoek gedaan naar de effecten van de Groningse aardbevingen op de huizenprijzen.
Op deze site werd over hun onderzoek in het voorjaar van 2016 verslag gedaan. Het onderzoek leidde, zoals hier te lezen valt, tot een flinke discussie met o.a. de Groningse hoogleraar George de Kam. Deze discussie en meer in het algemeen het debat met collega-onderzoekers, nieuwe data en eigen voortschrijdend inzicht hebben nu tot een nieuwe studie geleid (zie hieronder voor de belangrijkste conclusies en zie hier voor het volledige rapport). De nieuwe studie weerspiegelt de inmiddels gedeelde opvatting onder de diverse bij dit onderwerp betrokken onderzoekers dat de aardbevingen sinds ‘Huizinge’ een significant negatief effect op de huizenprijzen hebben gehad.
Eerder dit jaar liet het Kenniscentrum Aardbevingen en Duurzame Ontwikkeling (KADO) van de Rijksuniversiteit Groningen in opdracht van de Nationaal Coördinator Groningen een z.g. “critical review” uitvoeren naar het effect voor de provincie Groningen van gaswinning op de waarde van woningen. Uit deze review komt de bovengenoemde consensus ook duidelijk naar voren. Er blijven verschillen van mening bestaan over de omvang van het effect op de huizenprijzen, de beste onderzoeksmethodiek e.d. maar deze consensus vormt een belangrijke boodschap richting beleidsmakers. Eind 2017 is alleen het CBS van mening dat er nauwelijks tot geen effecten van de aardbevingen op de Groningse huizenprijzen zijn. Dit is niet alleen opvallend gezien de genoemde overeenstemming onder de overige onderzoekers, maar ook omdat het CBS dit onderzoek, dat eind oktober verscheen, uitvoerde in opdracht van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG)!
Conclusies “Vijf Jaar na Huizinge” studie (zie hier voor volledige rapport)
- In dit onderzoek is het effect van aardbevingen en aardbevingsrisico op de huizenprijzen in een nieuw afgebakend risicogebied in de provincie Groningen onderzocht. Het onderzoek richt zich op de periode van augustus 2012 (de beving in Huizinge) tot en met juni 2017. Er is zowel naar een eventueel imago-effect voor het gebied als geheel, als naar het effect van de bevings- en schadehistorie op de verschillende plekken in het gebied gekeken.
- Uit het onderzoek blijkt dat een imago-effect binnen een gebied met dertig procent of meer geaccepteerde schadegevallen ten opzichte van de totale woningvoorraad aannemelijk is en binnen een gebied met twintig procent of meer schadegevallen niet uit te sluiten. Het risicogebied is daarom gedefinieerd als het gebied met twintig procent of meer geaccepteerde schadegevallen ten opzichte van de totale woningvoorraad.
- Binnen dat risicogebied komt het netto prijseffect voor de gehele periode gemiddeld uit op -2,2% per woning. Omdat de bevings- en schadehistorie sterk variëren, is het prijseffect afhankelijk van de specifieke ligging binnen het risicogebied en zijn er grote individuele verschillen.
- Ook lijkt het prijseffect van aardbevingen en aardbevingsrisico te variëren in de tijd. Aan het begin van de periode – van augustus 2012 (‘Huizinge’) tot en met januari 2014 (de aankondiging van diverse compenserende maatregelen) – was het gemiddelde prijseffect het grootst. Sindsdien – en met name sinds juni 2016 (de aankondiging van verdere productiebeperkingen) – is het gemiddelde prijseffect afgenomen, en lijken de verschillen binnen het risicogebied juist verder toe te nemen.
Achtergrondinformatie: korte vergelijking onze studie met CBS studie
Hoe verhoudt onze studie zich tot de eveneens zojuist verschenen nieuwste CBS studie?
Hoewel het CBS in haar periodieke onderzoek, net zoals wij doen, de huizenprijzen en prijsontwikkelingen in op een bepaalde manier afgebakend risicogebied vergelijkt met referentiegebieden zonder aardbevingsrisico zijn er belangrijke verschillen. De twee belangrijkste in het oog springende verschillen zijn:
- de selectie van het referentiegebied: het CBS kiest een tamelijke ad hoc benadering door grofweg een gebied in de directe omgeving als referentiegebied te selecteren. Wij bepalen per verkochte woning een referentiewoning in de rest van Nederland waarbij die woning zo is geselecteerd dat op een grote set aan locatiekenmerken de referentiewoning (vrijwel) identiek is aan de verkochte woning in het risicogebied. Ons referentiegebied is dus een set aan referentiewoningen die deels wel en deels niet in de omgeving van het bevingsgebied liggen maar zo zijn geselecteerd dat de locatie in principe identiek is met uitzondering van bevingsgerelateerde kenmerken. Wij nemen ook meer niet locatie-gerelateerde woningkenmerken mee zodat er naar onze mening een betere vergelijking ontstaat.
- het CBS neemt in tegenstelling tot ons geen expliciete kenmerken voor het bevingsrisico/voelbare bevingen of schade mee. In combinatie met het 1e punt blijft het daarmee ook sowieso onduidelijker of een eventueel te vinden prijsverschil nu wel of niet door bevingen en bevingsrisico komt.
Als gevolg van met name de twee bovenstaande punten zou goed te verklaren kunnen zijn dat er door het CBS geen significant prijsverschil wordt gevonden- en soms zelfs een prijs die hoger ligt dan in het referentiegebied. De conclusies van het CBS wijken daarmee, zoals gezegd, niet alleen af van ons onderzoek maar ook van bijvoorbeeld van het werk van onderzoekers als dr Hans Koster en prof dr Jos Van Ommeren (VU), of prof dr George de Kam (RUG), en ook prof dr Paul Elhorst (RUG) die elk met hun eigen methode en data eveneens een significant negatief effect van de aardbevingen op de huizenprijzen in het relevante Groningse gebied vinden. Het mag tot slot opmerkelijk worden genoemd dat het CBS zowel in haar nieuwste in opdracht van de NCG uitgevoerde studie als in het achterliggende rapport over de gehanteerde onderzoeksmethode geen enkele keer refereert aan ander onderzoek dat is verricht over de impact van de aardbevingen op de Groningse woningmarkt en huizenprijzen.
De onderzoekers die meewerkten aan de studie Vijf Jaar na Huizinge zijn Maarten Bosker, Harry Garretsen, Gerard Marlet, Roderik Ponds, Joost Poort & Clemens van Woerkens.
Volledige links
https://www.atlasvoorgemeenten.nl/images/pdf/VijfjaarnaHuizinge.pdf
https://www.rug.nl/sustainable-society/research/earthquakes/critical-review