Hebben aardbevingen en aardbevingsrisico effect op de woningprijzen in Groningen?

En zo ja, hoe groot is dat prijseffect dan?

Dat zijn de vragen waarop nieuw onderzoek een antwoord probeert te vinden.

In het onderzoek is de prijsontwikkeling in het risicogebied (de gemeenten Eemsmond, Loppersum, Ten Boer, Slochteren. Delfzijl, Appingedam, Bedum en Winsum) vergeleken met die op zo goed mogelijk vergelijkbare referentielocaties. Daarbij is gecorrigeerd voor andere ontwikkelingen die van invloed zijn op de prijsontwikkeling, zodat het effect van aardbevingen en aardbevingsrisico zo goed mogelijk kon worden geïsoleerd.

De belangrijkste conclusies uit dit onderzoek zijn:

1. Geen prijseffect vóór 'Huizinge" . De prijzen in het risicogebied lagen vóór 'Huizinge' (in de periode van 1 januari 2011 tot en met 15 augustus 2012) niet significant lager dan in gebieden die niet te maken hebben met aardbevingen, maar voor het overige goed vergelijkbaar zijn.
2. Wel een prijseffect sinds 'Huizinge" . Sinds 'Huizinge' (in de periode van 16 augustus 2012 tot en met 30 september 2015) hebben de huizenprijzen zich in het risicogebied - gecorrigeerd voor andere ontwikkelingen die van invloed zijn geweest op de prijsontwikkeling van woningen - wel ongunstiger ontwikkeld dan op de referentielocaties.
3. Effect per saldo gemiddeld twee procent . Het gemiddelde effect ligt rond de twee procent. Het gevonden gemiddelde prijsverschil is groter op plekken waar zich in het verleden veel bevingen hebben voorgedaan en kleiner als al voor herstel van fysieke aardbevingsschade is gecompenseerd.

De resultaten uit dit onderzoek betekenen dat woningen in het risicogebied tussen 16 augustus 2012, de dag dat de beving met als centrum Huizinge plaatsvond, en eind september 2015 gemiddeld voor bijna twee procent minder zijn verkocht dan het geval was geweest als er geen aardbevingen en aardbevingsrisico zouden zijn geweest.

Die uitkomsten zijn gebaseerd op het gemiddelde van alle verkochte woningen sinds 'Huizinge', en kunnen niet één op één worden vertaald naar individuele woningen. Hoe groot het effect is voor een individuele woning is, is onder meer afhankelijk van de bevings- en schadehistorie van die specifieke woning op het moment van verkoop.

De resultaten van dit onderzoek zijn bovendien een momentopname; of er over vijf of tien jaar nog steeds een negatief prijseffect is - en zo ja, of dat gemiddeld groter of kleiner is - hangt af van tal van ontwikkelingen en is op basis van dit onderzoek niet te zeggen.

Behalve dit nieuwe onderzoek zijn er verschillende andere onderzoeken verschenen die het verband tussen de Groningse bevingen en huizenprijzen proberen vast te stellen. Daarbij worden in een aantal gevallen niet-significante of beduidend lagere effecten van de bevingen op de huizenprijzen gevonden (zie Jansen e.a., 2016, voor een overzicht), effecten die zich goed verhouden tot hetgeen in internationaal onderzoek is gevonden wat betreft de impact van (lichte) bevingen op de huizenmarkt. Een recente en belangrijke uitzondering is het onderzoek van De Kam (2016) dat tot duidelijk hogere effecten van de bevingen op de huizenprijzen komt. Deze grotere impact van de bevingen op de huizenprijzen lijkt echter niet zozeer het gevolg van de bevingen maar veeleer van de aantrekkingskracht van de stad Groningen enerzijds en de bevolkingskrimp in het noordoosten van de provincie anderzijds, zie voor een onderbouwing en vergelijking Bosker e.a. 2016.

Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de NAM. Het onderzoek is in volstrekte onafhankelijkheid uitgevoerd en de conclusies komen volledig voor rekening van de onderzoekers. Het aan het onderzoek ten grondslag liggende onderzoekvoorstel is door de onderzoekers in een vroegtijdig stadium ook ingebracht bij provincie Groningen en de toenmalige Dialoogtafel. Voor een vergelijking en beoordeling van de diverse modellen en methoden, waaronder die van het onderhavige onderzoek, zoals die zijn gehanteerd voor de bepaling van het effect van de aardbevingen op de Groningse huizenprijzen wordt verwezen naar Jansen e.a. (2016).

Voor het volledige rapport zie hier.

Referenties

Bosker, M., H. Garretsen, G. Marlet, R. Ponds, J. Poort en C. van Woerkens (2016),
“Aardbevingen, bevolkingskrimp, en de compensatie voor waardedaling in Groningen”, Economisch Statistische Berichten, 28 april 2016.

Jansen, S., P. Boelhouwer, H. Boumeester, H. Coolen, J. de Haan en C. Lamain (2016), Beoordeling woningmarktmodellen aardbevingsgebied, OTB, Delft (rapport geschreven in opdracht van de Dialoogtafel).

De Kam, G. (2016), Waardedaling van woningen door aardbevingen in de provincie Groningen, USRI report 352, Rijksuniversiteit Groningen.